قانون إيجار المباني لسنة 1991
قيد المراجعةسنة الإصدار 1991
المصدر: وزارة العدل — جمهورية السودان
نسخة مرجعية قيد المراجعة، وليست مؤكدة النفاذ الحالي
مادة (20)
- المادة 1 — اسم القانون
يسمى هذا القانون ، " قانون إيجار المباني لسنة 1991 " .
نسخة مرجعية قيد المراجعة؛ لم يتحقق النفاذ الحالي.
- المادة 2 — الغاء
تلغى المادة 321(7) من قانون المعاملات المدنية لسنة 1984 .
نسخة مرجعية قيد المراجعة؛ لم يتحقق النفاذ الحالي.
- المادة 3 — تطبيق وإستثناء
(1) يطبق هذا القانون على :
( أ) كل معاملات إيجار المباني،
(ب) كل قضايا الايجار التي لم يصدر فيها حكم نهائى عند صدور هذا القانون .
(2) يستثنى من تطبيق أحكام هذا القانون ايجار :
( أ) المباني التي ينطبق عليها قانون إخلاء المباني العامة لسنة 1969 ،
(ب) الفنادق بجميع درجاتها ،
(ج) المباني المؤثثة .
نسخة مرجعية قيد المراجعة؛ لم يتحقق النفاذ الحالي.
- المادة 4 — تفسير
فى هذا القانون ما لم يقتض السياق معنى آخر :
" الأجرة الأساسية " يقصد بها الأجرة المنصوص عليها في الفصل الثاني ،
"الاصلاحات" يقصد بها أي اصلاحات ضرورية لحفظ المباني في حالة صالحة لوظيفتها،
"المباني" يقصد بها أي بناء أو جزء منه يكون محلا لعقد ايجار منفصل مبرماً فعلاً أو يحتمل إبرامه ،
"المحكمة" يقصد بها المحكمة المدنية المختصة ،
"المستأجر" يقصد به الشخص الملتزم بدفع الأجرة للمؤجر في مقابل انتفاعه بالعين المؤجرة ويشمل الذين يسكنون معه عند وفاته بعلم المؤجر ،
"المؤجر" يقصد به ، فيما يتعلق بأى عقد ايجار سواء كان مبرماً فعلاً أو يحتمل إبرامه ، الشخص الذي منحه أو الشخص الذي له الحق في منحه .
نسخة مرجعية قيد المراجعة؛ لم يتحقق النفاذ الحالي. هوامش المصدر لهذه المادة: (1) قانون رقم 40 لسنة 1974 .
- المادة 5 — الأجرة الأساسية
(1) تكون الأجرة الأساسية للمباني على الوجه الآتي :
( أ) بالنسبة إلى المباني المؤجرة ، الأجرة المتعاقد عليها بموجب عقد لم تنته مدته عند صدور هذا القانون ،
(ب) بالنسبة إلى المباني غير المؤجرة عند صدور هذا القانون الأجرة التي يتفق عليها الطرفان ،
(ج) بالنسبة الى المباني المؤجرة اجرة غير مسماة أو التي إنتهى عقد ايجارها ولم تخل عند صدور هذا القانون أو ينتهى عقد ايجارها بعد صدوره ، الاجرة العادلة التي تحددها المحكمة .
(2) عند تقدير الاجرة العادلة ، على المحكمة أن تراعى المعايير الآتية :
( أ) تكلفة المباني .
(ب) قيمة الأرض ،
(ج ) الموقع ،
(د ) متوسط أجر المثل الحاضر السائد في المربع أو الحارة التي يقع فيها المبنى المعنى .
نسخة مرجعية قيد المراجعة؛ لم يتحقق النفاذ الحالي.
- المادة 6 — تعديل الأجرة
يجوز للمؤجر والمستأجر المطالبة بتعديل الأجرة :
(أ ) عند إنتهاء العقد وتحول الإجارة حكمية ،
(ب) بعد مضى ثلاث سنوات من تاريخ آخر تحديد لها بوساطة المحكمة أو آخر تحديد تم الاتفاق عليه خارج العقد .
نسخة مرجعية قيد المراجعة؛ لم يتحقق النفاذ الحالي.
- المادة 7 — الزيادة المسموح بها
تكون أقصى زيادة مسموح بإضافتها الى الأجرة الأساسية لأى مبنى:
(أ ) مبلغاً لا يتجاوز 6% في السنة من أي مصروفات يكون المؤجر تكبدها أو أنفقها في إجراء تغييرات أو إضافات للمبنى ،
(ب) مبلغاً لا يجاوز الفرق بين مبلغ العوائد التي دفعها المؤجر فعلاً والمبلغ الذي كان يدفع كعوائد في الفترة التي حسبت عليها الأجرة الأساسية. وذلك إذا كان المؤجر ملزماً بدفع العوائد بمقتضى شروط عقد الإيجار .
نسخة مرجعية قيد المراجعة؛ لم يتحقق النفاذ الحالي.
- المادة 8 — الإخطار بالنية في زيادة الأجرة
إذا زيدت أجرة أي مبنى ، فلا تكون تلك الزيادة مستحقة أو قابلة للتحصيل إلا بعد إنقضاء شهر كامل من إخطار المؤجر للمستأجر كتابة بنيته في زيادة الأجرة .
نسخة مرجعية قيد المراجعة؛ لم يتحقق النفاذ الحالي.
- المادة 9 — الوقت والمكان لدفع الأجرة وأى زيادة
تكون الأجرة – بما في ذلك أي زيادة مسموح بها – واجبة الدفع في الوقت والمكان المحددين في عقد الايجار فاذا لم يوجد نص في عقد الإيجار فتدفع الأجرة عند نهاية كل شهر ، في مكان عمل المؤجر أو سكنه.
نسخة مرجعية قيد المراجعة؛ لم يتحقق النفاذ الحالي. هوامش المصدر لهذه المادة: (2) قانون رقم 40 لسنة 1974 .
- المادة 10 — استرداد الزيادة غير المسموح بها
اذا دفع المستأجر للمؤجر أي زيادة غير مسموح بها ، في أي وقت بعد العمل بهذا القانون فيجوز له أن يستردها منه .
نسخة مرجعية قيد المراجعة؛ لم يتحقق النفاذ الحالي.
- المادة 11 — حالات الإخلاء واسترداد الحيازة
(1) تحكم المحكمة بالإخلاء في أي دعوى يقيمها المؤجر لاسترداد حيازة أي مبنى في أي من الحالات الآتية :
(أ ) عدم دفع المستأجر للأجرة أو أي زيادة مسموح بها بمقتضى أحكام هذا القانون . على ألا يحكم بالإخلاء اذا عرض المستأجر المتأخرات على المؤجر قبل رفع الدعوى وكان عدم دفع الأجرة بسبب عذر معقول ،
(ب) إرتكاب المستأجر أو من يسكنون معه أو الأشخاص الذين يرخص لهم المستأجر باستخدام المباني تصرفا متكررا فيه ازعاج لأى من الجيران ويجوز للجار في هذه الحالة رفع دعوى لإخلاء المستأجر بعد مضى شهر من إخطار المؤجر بذلك ،
(ج) ثبوت إستخدام المباني أو أي جزء منها لإرتكاب أي فعل مناف للآداب العامة يعاقب عليه القانون ويجوز للجار في هذه الحالة رفع دعوى لإخلاء المستأجر بعد مضى شهر من إخطار المؤجر بذلك ،
(د ) إعطاء المستأجر للمؤجر إخطاراً مكتوباً بانه سيخلى المباني ونتيجة لذلك الإخطار تعاقد المؤجر على بيع المباني أو تأجيرها أو اتخذ المؤجر أي إجراء ، ترى المحكمة بأنه سيتضرر من جرائه إذا لم يسترد حيازة تلك المباني ،
(هـ) طلب المؤجر المباني لسكنه هو أو سكن أي من والديه أو أولاده وأثبت أن كل الظروف تستلزم ذلك ،
(و) حاجة المؤجر للمباني لغرض آخر غير السكن لإستعماله الشخصى ولم يكن المستأجر يستخدمها للسكن وأثبت المؤجر أن كل الظروف تستلزم إستخدامه المباني لذلك الغرض ،
(ز) عدم إستخدام المستأجر للمبنى لأكثر من ستة أشهر متتالية بدون سبب معقول وثبوت انه لا يحتفظ بالحيازة لإستخدام حالى ،
(ح) حاجة المؤجر لحيازة المباني مؤقتاً لأى من الأعمال الآتى بيانها ، وهى :
(أولاً) إجراء تغييرات و إصلاحات أساسية عليها ورأت المحكمة أنه من الضرورى أن يخلى المستأجر المباني أثناء إجراء الأعمال المذكورة ،
(ثانياً) إعادة تشييدها واقتنعت المحكمة في جديته لذلك وقدم الخرائط وتصريح البناء والمستندات اللازمة لذلك ،
(ط) قيام المستأجر بدون إذن المؤجر بانشاء إضافات جوهرية للمباني ،
(ى) تأجير المباني أو أي جزء منها من الباطن دون موافقة،
(ك) الإخلال بأى شرط من شروط عقد الإيجار ، لا يتعارض مع أحكام هذا القانون ،
(ل) إساءة المستأجر إستعمال المباني بوجه يضر بها إنشائياً ،
(م) انتهاء الإجارة الحكمية .
(2) إذا بيعت أي مباني واحتاج المالك الجديد ، لها لأى من الأغراض المذكورة في أي من الفقرتين (هـ) و (و) من البند (1) لا يجوز له حيازة تلك المباني إلا بعد أن يعطى المستأجر إخطاراً مكتوباً ليخلى تلك المباني ، وتنقضى فترة ستة أشهر كاملة على الإخطار .
نسخة مرجعية قيد المراجعة؛ لم يتحقق النفاذ الحالي.
- المادة 12 — تأجيل استرداد الحيازة
إذا لم يكن للمستأجر الذي صدر ضده أمر ، باسترداد حيازة المباني بموجب الفقرة (هـ) أو (و) أو (ح) من المادة 11(1) مبنى بديل في تاريخ صدور ذلك الامر ، فيجوز للمحكمة بناء على تقديرها أن تؤجل سريان الامر المذكور لأي مدة لا تجاوز ثلاثة أشهر .
نسخة مرجعية قيد المراجعة؛ لم يتحقق النفاذ الحالي.
- المادة 13 — الحصول على إذن المحكمة في حالات معينة
اذا صدر أمر برد حيازة أي مبان استناداً على أي من الأسباب الواردة فى الفقرة (هـ) أو (و) أو (ح) من المادة 11(1) فلا يجوز للمؤجر قبل مضى سنة من تاريخ صدور هذا الأمر أن يؤجر المباني أو أي جزء منها أو يتخلى عن الحيازة لشخص آخر ، الا بإذن من المحكمة التي أصدرت الأمر .
نسخة مرجعية قيد المراجعة؛ لم يتحقق النفاذ الحالي.
- المادة 14 — الإجارة الحكمية
(1) تتحول الإجارة التعاقدية عند انتهائها الى إجارة حكمية بذات شروط الإجارة التعاقدية مادامت تلك الشروط متفقة مع أحكام هذا القانون سوى حق المطالبة بتعديل الأجرة .
(2) يكون انقضاء مدة الإجارة الحكمية على الوجه الآتى :
(أ ) بالنسبة الى الاجارات التي انتهت عقودها قبل بدء العمل بهذا القانون بانقضاء سبع سنوات من بدء العمل به ،
(ب) بالنسبة الى الإجارات التي تنتهى عقودها بعد بدء العمل بهذا القانون بانقضاء سبع سنوات من تاريخ تحويلها إلي إجارات حكمية .
نسخة مرجعية قيد المراجعة؛ لم يتحقق النفاذ الحالي.
- المادة 15 — الشروط الحكمية
(1) إعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون تكون الشروط الآتية جزءاً من كل عقد للايجار سواء كانت الاجارة تعاقدية أو حكمية والشروط هى :
( أ) لا يجوز للمستأجر أن يتنازل عن المباني أو يؤجرها من الباطن أو يتخلى عن حيازتها أو حيازة أي جزء منها بأى وجه آخر دون موافقة المؤجر كتابة ،
(ب) تعتبر الموافقة المذكورة في الفقرة (أ) حاصلة بحكم القانون إذا امتنع عنها المؤجر بوجه غير معقول ولا يعتبر المؤجر ممتنعاً عن تلك الموافقة بوجه غير معقول في أي من الحالات الآتية :
(أولاً) زيادة فترة الايجار من الباطن عن ثلاث سنوات ،
(ثانياً) استمرار المستأجر نفسه شاغلاً لأي جزء من المباني ،
(ثالثاً) كون جملة الأجرة المستحقة الدفع للمستأجر بموجب الإيجار من الباطن المزمع إبرامه تجاوز الأجرة المستحقة الدفع من المستأجر للمؤجر .
(2) إذا كان عقد الإيجار لأجل غير مسمى فيعتبر منتهياً بانقضاء سنة من تاريخ أي إخطار كتابى للمستأجر بالانهاء .
نسخة مرجعية قيد المراجعة؛ لم يتحقق النفاذ الحالي.
- المادة 16 — دفع مبالغ مضاعفة مقدمة
(1) لا يجوز للمالك أن يطلب دفع أي مبلغ بالإضافة للأجرة كشرط لإبرام أي إيجار أو استمراره وإذا دفع ذلك المبلغ فيما يتعلق بأى إيجار فيجوز للشخص الذي دفع ذلك المبلغ أن يسترده كدين مدنى على الا تسرى أحكام هذا البند على إبرام أي إيجار أو تجديده ، أو استمراره لمدة سبع سنوات أو أكثر .
(2) لا يجوز لمؤجر المباني السكنية المؤجرة لأشخاص غير الشركات والمؤسسات والهيئات العامة والسفارات والمنظمات الدولية وغيرها من الأشخاص الاعتباريين أن يطلب دفع الأجرة مقدماً لأكثر من ثلاثة أشهر .
نسخة مرجعية قيد المراجعة؛ لم يتحقق النفاذ الحالي.
- المادة 17 — الإصلاحات
يعتبر المؤجر مسئولاً عن جميع الإصلاحات التي لا يكون المستأجر ملزماً بها الزاماً صريحاً في عقد الإيجار وإذا كانت المباني في حاجة إلى إصلاحات ضرورية فعلى المستأجر أن يخطر المالك للقيام بها في مدة معقولة ويجوز للمستأجر أن يقوم باجرائها على نفقته الخاصة في حدود المعقول مع الاحتفاظ بحقه في الرجوع على المؤجر لاسترداد التكلفة ويجوز له في ذلك الخصم بواقع 25% من الأجرة الشهرية أو الدورية التي يدفعها حتى يسترد قيمة تكلفة ما قام به من إصلاحات .
نسخة مرجعية قيد المراجعة؛ لم يتحقق النفاذ الحالي.
- المادة 18 — إجراءات المحكمة
(1) تعتبر كل القضايا المتعلقة بإيجار المباني وإخلائها مستعجلة وتنظر ايجازياً بغض النظر عن قيمة الدعوى أو أي سبب آخر وتكون لها أسبقية على الدعاوى الأخرى عند تحديد الجلسات .
(2) بالرغم من أحكام قانون الإجراءات المدنية لسنة 1983 أو أي قانون آخر يحل محله تقوم المحكمة فور تصريح عريضة الدعوى باتباع الإجراءات الآتية :
( أ) تحديد جلسة للرد على عريضة الدعوى ،
(ب) إرسال صورة من عريضة الدعوى للمدعى عليه وتكليفه بالحضور في تلك الجلسة وذلك قبل وقت كاف من ميعادها .
(3) على المدعى عليه أن يتقدم بدفاعه كتابة أو شفاهة في تلك الجلسة .
(4) بعد سماع الدفاع تحدد المحكمة في ذات الجلسة نقاط النزاع وتحدد أيضاً جلسة للسماع .
(5) لا يجوز للمحكمة أن تؤجل نظر الدعوى أو السير فيها أو شطب أي حكم غيابى سبق أن أصدرته بسبب غياب المدعى عليه أو المحامى أو الوكيل لأى ظرف إلا إذا ثبت للمحكمة وجود سبب قهرى للتخلف .
نسخة مرجعية قيد المراجعة؛ لم يتحقق النفاذ الحالي.
- المادة 19 — المخالفات والعقوبات
كل شخص يرتكب مخالفة لأحكام المادة 13 من هذا القانون يعاقب عند الإدانة بالسجن مدة لا تجاوز ستة أشهر أو الغرامة أو العقوبتين معاً .
نسخة مرجعية قيد المراجعة؛ لم يتحقق النفاذ الحالي.
- المادة 20 — سلطة إصدار اللوائح
يجوز لمجلس الوزراء أن يصدر اللوائح اللازمة لتنفيذ أحكام هذا القانون .
نسخة مرجعية قيد المراجعة؛ لم يتحقق النفاذ الحالي.