قانون المعاملات المدنية لسنة 1984

ساري

سنة الإصدار 1984

المصدر: وزارة العدل — جمهورية السودان

مادة (819)

المادة 301 — مدة الاجارة
(1) يجب أن تكون مدة الإجارة معلومة مسبقاً وبصورة واضحة .
(2) يجوز أن تكون الإجارة لمدة حياة المؤجر أو المستأجر وعندها ينتهى العقد بانتهاء حياة المؤجر أو المستأجر حسبما يكون الحال .
(3) يجوز أن يتضمن العقد أنه يستمر ما دام المستأجر يدفع الأجرة والزيادات المشروعة عليها وفى هذه الحالة يعتبر العقد وكأنه قد نص على استمراره طيلة حياة المستأجر .
(4) إذا لم ينص العقد على مدة محدودة أو لم يتفق عليها صراحة فتعتبر مدة الإجارة أقصر وحدة زمنية يقضي بها العرف مع الأخذ في الاعتبار نوع المأجور وطبيعة العلاقة بين الطرفين والغرض من الإجارة .
(5) إذا لم يوجد عرف محدد أو لم تهتد المحكمة لعرف محدد يفترض بأن الإجارة قد انعقدت لمدة لا تزيد على سنة .
المادة 302 — إضافة الإجارة لمدة مستقبلية
تصح إضافة الإجارة إلى مدة مستقبلية وتلزم بالعقد إلا إذا كان المأجور مال وقف أو ليتيم فلا تصح إضافته إلى مدة مستقبلية تزيد عن السنة .
المادة 303 — مدة اجازة مال الوقف واليتيم
لا تصح اجارة مال الوقف واليتيم مدة لا تزيد عن خمس سنوات إلا بإذن الجهة أو المحكمة المختصة فإذا عقدت الإجارة لمدة أطول ردت إلى خمس سنوات .
المادة 304 — مد مدة الإجارة للضرورة
إذا انقضت مدة الإجارة وثبت قيام ضرورة ملحة لامتدادها فانها تمتد بقدر الضرورة على أن يؤدي المستأجر أجرة المثل عنها .
المادة 305 — أحكام الإجارة
(1) يلتزم كل من المتعاقدين بتنفيذ ما اشتمل عليه العقد بصورة تحقق الغاية المشروعة منه وتتفق مع حسن النية .
(2) إذا تم عقد الإجارة صحيحاً فإن حق الانتفاع بالمأجور ينتقل الى المستأجر .
المادة 306 — المأجور
(1) على المؤجـر تسليم المأجور وتوابعه في حالة تصلح معها لاستيفاء المنفعة المقصودة كاملة .
(2)يتم التسليم بتمكين المستأجر من قبض المأجور دون مانع يعوق الانتفاع به مع بقائه في يده بقاء متصلاً حتى تنقضي مدة الايجار .
(3)للمؤجر أن يمتنع عن تسليم المأجـور حتى يستوفى مقدم الأجرة .
المادة 307 — إيجار أكثر من وحدة
(1) إذا عقد الإيجار على شيء معين بأجرة إجمالية وذكر عدد وحداته دون بيان أجرة كل وحدة منها فظهرت وحداته أزيد أو أنقص كانت الأجرة هى المسماة في العقد لا يزاد عليها ولا ينقص منها وفي حالة النقصان للمستأجر الخيار في فسخ العقد .
(2) إذا سمي في العقد أجر كل وحدة فإن المستأجر يلتزم بالأجر المسمى للوحدات الزائدة ويلتزم المؤجر بحط الأجر المسمى للوحدات الناقصة وللمستأجر خيار الفسخ في الحالتين .
(3) لا خيار في الفسخ إذا كان مقدار النقص أو الزيادة يسير بحيث لا يكون له أثر على المنفعة المقصودة .
المادة 308 — آثـار تسلـيم المأجور وتوابعه
يسري على تسليم المأجور وتوابعه ما يسـرى على تسليم المبيع من آثار ما لم يتفق الطرفان على ما يخالفه .
المادة 309 — صيانة المأجور
(1) يلتزم المؤجر أن يقوم بإصلاح ما يحدث من خلل في المأجور يؤثر في استيفاء المنفعة المقصودة .
(2)يجوز للمستأجر الحصول على إذن من المؤجر يخوله الإصلاح والرجوع على المؤجر بما أنفق في سبيل إصلاح الخلل بالقدر المتعارف عليه فإذا رفض المؤجر الإذن للمستأجر بإجراء الإصلاحات ولم يقم بها بنفسه يجوز للمستأجر فسخ العقد أو الحصول على إذن من المحكمة يخوله الإصلاح والرجوع على المؤجر بما أنفق وبمصاريف التقاضي.
(3)إذا كان الخلل مما يلزم المؤجر إصلاحه فتأخر أو تعذر اتصال المستأجر بالمؤجـر جاز للمستأجر إصلاح الخلل واقتطاع نفقته من الأجـرة على أن يكـون ذلك في حدود العرف .
(4)إذا أحدث المستأجر بإذن المؤجر إنشاءات أو إصلاح لمنفعة المأجور أو صيانته رجع عليه بما أنفقه في حدود العرف وإن لم يشترط له حق الرجوع .
(5)لا يكون للمستأجر حق الرجوع على المؤجر إذا كان ما أحدثه المستأجر عائداً لمنفعته الشخصية ما لم يتفق على غير ذلك .
(6)يجوز للمؤجر أن يمنع المستأجر من أي عمل يؤدي إلى تخريب أو تغيير في المأجور ومن وضع أي آلات أو أجهزة قد تضر أو تنقص من قيمة المأجور .
(7)إذا لم يمتنع المستأجر كان للمؤجر أن يطلب من المحكمة فسخ العقد وضمان الضرر الذي سببه هذا التعدي.
المادة 310 — عدم ازعاج المستأجر
لا يجوز للمؤجر أن يتعرض للمستأجـر بما يزعجـه في استيفاء المنفعة طوال مدة الايجار ولا أن يحدث في المأجور تغييراً يمنع من الانتفاع به أو يخل بالمنفعة المعقود عليها وإلا كان ضامنا ً.
المادة 311 — جواز طلب الفسخ أو انقاص الأجرة
إذا ترتب على تعرض المؤجر للمستأجـر على النحو المبين في المادة 310 حرمان المستأجر من الانتفاع بالمأجور طبقاً للعقد جاز له ان يطلب الفسخ أو إنقاص الأجرة مع ضمان ما أصابه من ضرر.
المادة 312 — عيوب المأجور
(1) يضمن المؤجر للمستأجر جميع ما يوجد في المأجور من عيوب تحول دون الانتفاع به أو تنقص منه نقصاً فاحشاً ولا يضمن العيوب التي جرى العرف على التسامح فيها .
(2) لا يضمن المؤجر العيب إذا كان المستأجر على علم به وقت التعاقد أو كان من الميسور أن يعلم به .
(3) إذا ترتب على العيب حرمان المستأجر من الانتفاع بالمأجور جاز له أن يطلب الفسخ أو إنقاص الأجرة مع ضمان ما يلحقه من ضرر .
(4) تسري على وجود العيب في الإجارة أحكام خيار العيب في المبيع في كل ما لا يتنافى مع طبيعة الإجارة .
(5) يقع باطلا كل اتفاق يقضي بالإعفاء من ضمان التعرض أو العيب .
المادة 313 — سكوت المستأجر على طلب الزيادة
إذا طلـب المؤجر مـن المستأجـر زيـادة معينة على الإجــرة المسماة بعد انتهاء مدة الإجارة لزمته الزيادة إذا انقضت المدة وظل حائزاً للمأجور دون اعتراض أو رفض .
المادة 314 — بيع المأجور
إذا بيع المأجور بدون إذن المستأجر يكون البيع نافذاً بين البائع والمشتري ولا يؤثر ذلك على حق المستأجر .
المادة 315 — المحافظة على المأجور
(1) المأجور أمانة في يد المسـتأجر يضمن ما يلحقه من نقص أو تلف أو فقدان ناشئ عن تقصيره أو تعديه وعليه أن يحافظ عليه محافظة الشخص العادي.
(2) إذا تعدد المستأجرون كان كل منهم ضامناً للأضرار الناشئة عن تعديه أو تقصيره .
(3) لا يجوز للمستأجر أن يتجاوز في استعمال المأجور حدود المنفعة المتفق عليها في العقد فإن يكن هناك اتفاق وجب الانتفاع به طبقاً لما أعـدت له وعلى نحو ما جـرى عليه العرف .
(4) إذا جاوز المستأجر في الانتفاع حدود الاتفاق أو خالف ما جرى عليه العرف وجب عليه ضمان ما ينجم عن فعله من ضرر .
(5) لا يجوز للمستأجر أن يحدث في المأجور تغييراً بغير إذن المؤجر إلا إذا كان ذلك لازما لاصلاح المأجور ولا يلحق ضررا بالمؤجر وإلا وجب عليه عند انقضاء الإجارة إعادة المأجور إلى الحالة التي كان عليها مالم يتفق على غير ذلك .
(6) يلتزم المستأجر بإجراء الترميمات التي تم الاتفاق عليها أو جرى العرف على انه مكلف بها ويقع في عهدته خلال مدة الإيجار تنظيف المأجور وإزالة ما تراكم فيه من أتربة أو نفايات وسائر ما يقتضي العرف بأنه مكلف به .
المادة 316 — السماح بصيانة المأجور
(1) لا يجـوز للمستأجر أن يمنـع المؤجـر من القـيام بالأعـمال الضرورية لصيانة المأجور .
(2) إذا ترتب على هذه الأعمال ما يخل بانتفاع المستأجر كان له الحق في فسخ العقد ما لم يستمر على استيفاء المنفعة وهو ساكت حتى انتهاء أعمال الصيانة .
(3) إذا فات الانتفاع بالمأجور كله سقطت الأجرة عن المستأجر من وقت فوات المنفعة .
(4) إذا كان فوات المنفعة جزئياً وبصورة تؤثر في استيفاء المنفعة المقصودة كان له فسخ العقد وتسقط الأجرة من تاريح الفسخ كما يجوز له إسقاط جزء من الأجرة بقدر مافاته من استيفاء المنفعة .
(5) إذا أصلح المؤجر المأجور قبل الفسخ سقط عن المستأجر مـن الأجـر بمقدار ما فات من منفعة ولا خيار له في الفسخ.
المادة 317 — سقوط المنفعة بأمر السلطات العامة
(1) إذا صدر عن السلطات المختصة قانـوناً ما يمنع الانتفاع الكلي بالمأجـور دون سـبب من المستأجر تنفسـخ الإجارة وتسقط الأجرة من وقت المنع .
(2) إذا كان المنع يخل بنفع بعض المأجور بصورة تؤثر في استيفاء المنفعة المقصودة فللمستأجر فسخ العقد ويسقط عنه الأجر من وقت قيامه باعلام المؤجر .
المادة 318 — فسخ العقد
يجوز للمستأجر فسخ العقد إذا :
(أ) استلزم تنفيذه إلحاق ضرر بين بالنفس أو المال له أو لمن يتبعه في الانتفاع بالمأجور ،
(ب) حدث ما يمنع تنفيذ العقد .
المادة 319 — رد المأجور بالحالة التي كان عليها
(1) على المستأجر رد المأجور عنـد انقضاء مدة الإيجار إلى المؤجر بحالة سليمة وجيدة .
(2) إذا أبقى المستأجر المأجور تحت يده دون حق كان ملزماً بأن يدفع للمؤجر أجر المثل مع ضمان الضرر .
(3) إذا أحدث المستأجر بناء أو غراساً في المأجور ولو بإذن المؤجر كان للمؤجر عند انقضاء الإجارة أما مطالبة المستأجر بهدم البناء أو قلع الغراس أو أن يتملك ما استحدث بقيمته بعد القلع إن كان هدمه أو إزالته مضراً بالعقار .
(5) إذا كان الهدم أو الإزالة لا يضر بالعقار فليس للمؤجر أن يبقيه بغير رضا المستأجر .
المادة 320 — إعارة المأجور وتأجيره
(1) يجـوز للمستأجر أن يعير المأجـور أو يمـكن غيـره من اسـتعماله والانتفاع به كله أو بعضه بدون مقابل إذا كـان مما لا يختلف باختلاف المستعمل .
(2) لا يجوز للمستأجر أن يؤجر المأجور كله أو بعضه لشخص آخر إلا بإذن المؤجر أو إجازته الصريحة .
(3) فى الحالات المبينة في البندين (1) و (2) يتقيد المستأجر بالإيجار أو الإعارة أو التمكين بقيود المنفعة التي كان يملكها نوعاً وزمناً .
(4) إذا أجر المستأجر المأجور بإذن المؤجر فإن المستأجر الجديد يحل محل المستأجر الأول في جميع الحقوق والالتزامات المترتبة بمقتضى العقد الأول .
(5) إذا فسخ عقد الإيجار المبرم مع المستأجر الاول كان لمؤجره حق نقض العقد المبرم مع المستأجر الثاني واسترداد المأجور .
المادة 321 — إنتهاء الإجارة
(1) تنتهي الإجارة بالكيفية التي يتفق عليها الطرفان في العقد ويجوز أن يشترط تجديدها تلقائياً .
(2)إذا انتهى عقد الإيجارة وبقي المستأجر منتفعاً بالمأجور برضاء المؤجـر الصريح أو الضمني أعتبر العقد مجدداً بشروطه الأولى .
(3)إذا استعمل المستأجر المأجور بدون حق بعد انقضاء مدة الإجارة يلزمه أجر المثل عن مدة الاستعمال ويضمن للمؤجر فوق ذلك ما يطرأ على المأجور من ضرر أو يصيب المؤجر من ضرر .
(4)لا تنتهي الاجارة بوفاة أحد المتعاقدين على أنه يجوز لورثة المستأجر فسخ العقد إذا أثبتوا أن أعباء العقد أصبحت بسبب وفاة مورثهم أثقل من أن تتحملها مواردهم أو تتجاوز حدود حاجتهم .
(5)يجوز لأحد المتعاقدين لعذر طارئ يتعلق به أن يطلب فسخ عقد الايجار وحينئذ يضمن ما ينشأ عن هذا الفسخ من ضرر للمتعاقد الآخر في الحدود التي يقررها العرف .
(6)إذا كان المؤجر هو الذي يطلب انتهاء العقد فلا يجبر المستأجر على رد المأجور حتى يستوفى التعويض أو يحصل على تأمين كاف .
(7)ألغى .
المادة 322 — صحة إجارة الأرض الزراعية
تصح إجارة الأرض الزراعية مع بيان ما يزرع فيها أو تخيير المستأجر أن يزرع ما شاء .
المادة 323 — إجارة الأرض المشغولة
(1) لا تجوز إجارة الأرض إجارة منجزة وهي مشغولة بزرع آخر غير مدرك وكان مزروعاً بحق الا إذا كان المستأجر هو صاحب الزرع .
(2)تجوز إجارة الأرض المشغولة بالزرع ويكلف صاحبه بقلعه وتسليمها للمستأجر على النحو الآتي:
(أ ) إذا كانت الأرض مزروعة بحق والزرع ناضجاً حين الإجارة ،
(ب) إذا كانت الأرض مزروعة بغير حق سواء أكان الزرع ناضجاً أم لا .
(3) تجـوز إجـارة الأرض المشغولة بالزرع إجارة مضافة إلى وقت تكون الأرض فيه خالية من الزرع .
المادة 324 — إجارة الأرض وأدوات وآلات الزراعة
(1) إذا اسـتأجر شخـص الأرض للزراعة شـملت الإجارة جميـع حقوقها ولا تدخـل الأدوات الزراعـية وما يتصل بالارض اتصال قرار إلا بنص في العقد .
(2) إذا شمل العقد اجارة الأدوات والآلات الزراعية وغيرها وجب على المستأجر أن يتعهدها بالصيانة وأن يستعملها طبقاً للمألوف .
المادة 325 — إيجار الأرض دون قيود
من استأجر أرضاً على أن يزرعها دون قيود فله أن يزرعها في فصول السنة .
المادة 326 — انقضاء مدة الإجارة قبل نضوج الزرع
إذا انقضـت مدة إجـارة الأرض قبل أن ينضج الزرع لسبب لا يد للمستأجر فيه ، ترك بأجر المثل حتى يتم نضجه وحصاده .
المادة 327 — الاستغلال الأمثل للأرض
ما لم ينص على غير ذلك أو يوجد عرف يقضي بغير ذلك يراعي المؤجر والمستأجر ما يلى عند استغلال الأرض .
(أ)على المستأجر أن يستغل الأرض الزراعية وفقا لمقتضيات الاستغلال المألوف وعليه أن يعمل على أن تبقى الأرض صالحة للإنتاج وليس له أن يغير في طريقة الانتفاع بها تغييراً يمتد اثره إلى ما بعد انقضاء الإجارة ،
(ب)على المؤجر إجراء الإصلاحات التي يتوقف عليها استيفاء المنفعة المقصودة ،
(ج)على المستأجر إجراء الإصلاحات التي يقتضيها الانتفاع المعتاد بالأرض وصيانة السواقي والمصارف والطرق والقناطر والآبار .
المادة 328 — استحالة زرع الأرض بسبب خارجى
(1) إذا غلب الماء على الأرض المأجورة حتى تعذر زرعها أو انقطع الماء عنها واستحال ريها أو أصبح ذا كلفة باهظـة أو حالت قوة قاهرة دون زراعتها فللمستأجر فسخ العقد ولا تجب عليه الأجرة .
(2)إذا هلك الزرع قبل حصاده بسبب لا يد للمستأجر فيه وجب عليه من الأجرة بقدر ما مضى من المدة قبل هلاك الزرع وسقط عنه الباقي إلا إذا كان في استطاعته أن يزرع مثل الأول فعليه حصة ما بقي من المدة .
(3)لا يجوز فسخ العقد ولا إسقاط الأجرة أو بعضها إذا كان المستأجر قد نال ضمانا من أية جهة عما أصابه من ضرر .
المادة 329 — تعريف المزارعة
المزارعة عقد استثمار أرض زراعية بين صاحب الأرض وآخر يعمل في استثمارها على أن يكون المحصول مشتركاً بينهما بالحصص التي يتفقان عليها .
المادة 330 — شروط صحـة عقد المزارعة
(1) يشترط لصحة عقد المزارعة أن :
(أ ) تكون الأرض معلومة وصالحة للزراعة ،
(ب) يعين نوع الزرع وجنس البذر أو يترك الخيار للزارع في زراعة ما يراه مناسباً ،
(ج)تكون حصة كل من الطرفين في المحصول مقدرة بنسبة شائعة .
(2) لا يصح الإتفاق على أن تكون حصـة أحد المتعاقدين مقداراً محدداً من المحصول أو محصول موضع معين من الأرض أو شيئا من غير الحاصلات .
(3) لا يجوز اشتراط إخـراج البذر أو الزكاة المترتبة على رقبة الأرض من أصل المحصول قبل القسمة .
(4) يجب في المزارعة تحديد مدة الزراعة بحيث تكون متفقة مع تحقيق المقصود منها فإن لم تعين انصرف العقد إلى دورة زراعية واحدة .