قانون تسوية الأراضي وتسجيلها لسنة 1925 (نصّ مجمَّع)

قيد المراجعة

سنة الإصدار 1925

المصدر: وزارة العدل — جمهورية السودان

النص الكامل لمواد القانون منقول من «قوانين السودان» الصادر عن وزارة العدل. حالة نفاذه الحالية لم تُؤكَّد بعد.

مادة (109)

المادة 24 — مكان التسجيل
تقدم جميع الوثائق لتسجيلها في مكتب تسجيل الأراضي في المحافظة أو المنطقة التي تقع في دائرتها الأرض .
المادة 25 — أثر التسجيل
استثناء مما نص عليه في هذا القانون تكون حقوق المالك سواء أكانت قد اكتسبت عند التسجيل الأول أم بعد ذلك بمقابل ذى قيمة أو بأمر من المحكمة ، حقوقاً غير قابلة للإبطال إلا على الوجه المنصوص عليه في هذا القانون ويملكها المالك مع كل الميزات والحقوق التابعة التي تتمتع بها خالية من كل المصالح والمطالبات الأخرى كيفما كانت وفقاً للمصالح المحددة في السجل وفى هذا القانون ولكنها تكون خاضعة لما يلى :
( أ) الامتيازات والأعباء والإيجارات والالتزامات الأخرى والشروط والقيود ـ إن وجدت ـ المقيدة في السجل ،
(ب) الالتزامات والحقوق والمصالح التي أعلن هذا القانون أنها لا تتطلب الإشعار بها في السجل والتى تكون موجودة ما لم ينص صراحة في السجل على عكس ذلك ،
(ج ) أية حقوق أو مصالح غير مسجلة قد يكون أي شخص مستحقاً لها ، إذا كان المالك غير مستحق الأرض لمنفعته الخاصة (فيما بينه وبين الشخص المستحق لمنفعتها) .
المادة 26 — النقل الاختياري
إذا استحق المالك الأرض من طريق نقل تم بدون مقابل ذى قيمة فإنه يمتلكها وهى خاضعة لأية حقوق أو مصالح غير مسجلة كان الناقل يمتلك تلك الأرض وهى مثقلة بها ، وذلك مع مراعاة السلطات والأحكام التي يتضمنها أي قانون إفلاس يكون معمولاً به وقتئذ ، واستثناء مما تقدم يكون لذلك النقل ، في جميع الأحوال ، عندما يسجل وعلى الأخص فيما يتعلق بأية معاملة مسجلة يقوم بها المالك ، ذات الأثر كما لو كان نقلاً لها بمقابل ذى قيمة .
المادة 27 — الالتزامات التي تخضع لها الأرض
تعتبر الأرض ، ما لم ينص على خلاف ذلك صراحة في السجل خاضعة لما قد يكون في الوقت الحالى قائماً أو قابلاً للنفاذ عليها من الالتزامات والحقوق والمصالح التالية دون الإشعار بها في السجل :
( أ) ضريبة الأراضي وضريبة المبانى وغيرها من الضرائب والعوائد المفروضة على الأرض ،
(ب) لوائح المبانى واللوائح الصحية الأخرى المعمول بها وقتئذ،
(ج ) حقوق المرور وحقوق الشرب وحقوق الارتفاق الأخرى ،
(د ) الحقوق المتعلقة بالمناجم والمعادن ،
(هـ) الحقوق المتعلقة بأشجار النخيل والأشجار الأخرى وكل الحقوق المترتبة على ملكيتها ،
(و ) الحقوق التي تكون في الطريق إلى تملكها بمرور الزمن ،
(ز ) الإيجارات أو الاتفاقات على الإيجارات لفترات تقل عن ثلاث سنوات ،
(ح ) الحق العرفى في شغل المنازل المبنية على الأرض بموافقة المالك أو المالك السابق له .
على أنه يجوز دائماً للمسجل أن يوجه بتسجيل أي من الالتزامات والحقوق والمصالح المحددة فيما تقدم بالطريقة التي يراها مناسبة .
المادة 28 — التصرفات اللاحقة
اعتباراً من تاريخ إنشاء مكتب لتسجيل الأراضي لأية محلية أو جزء منها لا تكون أي أرض أو امتياز يطبق عليهما هذا القانون قابلين للنقل أو الإخضاع لامتياز أو التصرف فيهما بوجه آخر إلا إذا كان ذلك وفقاً لأحكام هذا القانون وإلا إلى مدى استثناء أيهما من التسجيل بمقتضى أحكام هذا القانون ، وتكون أية محاولة لنقل أي أرض أو امتياز أو إخضاعهما لامتياز أو التصرف فيهما بوجه آخر خلافاً لأحكام هذا القانون باطلة ولا أثر لها .
المادة 29 — استبقاء قانون تقييد تصرف السودانيين في الأراضي لسنة 1918 الملغى
لا يحد أي نص يتضمنه هذا القانون من السلطات المخولة بمقتضى أى قانون يجعل موافقة الوالى ضرورية لأى تعامل في الأرض ، أو من السلطات المخولة بمقتضى قانون تقييد تصرف السودانيين في الأراضي لسنة 1918 الملغى ، وكذلك لا يسبغ ذلك النص صحة على أي تصرف جعله أي قانون مما تقدم ذكره باطلاً ولا أثر له.
المادة 30 — تقييد التصرف في الحصص الشائعة
إذا كانت الأرض مسجلة بأسماء مالكين على الشيوع يجوز للمسجل أن يرفض تسجيل أي تصـرف يقوم به أي مالك في حصة شـائعة لصالح أي شخص خلاف المالكين الآخرين ما لم يوافق بقية المالكين أو ما لم تجر قسمة إفراز قبل التسجيل .
المادة 31 — الحد الأدنى لتسجيل القطع المنفردة والحصص المفرزة
(1) يجوز لرئيس القضاء أن يقرر ـ بقواعد يصدرها ـ الحدود الدنيا لتسجيل القطع التي تسجل منفردة والحصص المفـرزة في القطع ويجوز له أن يقرر حـدوداً دنيا مختلفة لأماكن مختلفة أو حدوداً دنيا على أسـاس أي وحـدة للتسجيل تستعمل عادة وعند تقرير الحدود الدنيا في أي مكان يقرر فيه بمقتضى لوائح مبان أو لوائح صحية أو لوائح أخرى حداً أدنى لبناء قطعة أرض يجب عليه أن يضع ذلك الحد الأدنى في الإعتبار .
(2) بعد إعداد السجل وفقاً لما هو منصوص عليه في المادة 23لا تسجل كقطعة منفردة أو كحصة مفرزة في قطعة ، أي قطعة أرض تقل عن الحد الأدنى المقرر على الوجه السالف ذكره ولا يسجل أي تصرف في مثل تلك القطعة من الأرض إلا ما قد يوافق عليه المسجل لغرض تبسيط السجل ويجوز للمسجل أن يأمر بإضافة مثل تلك القطعة من الأرض إلى أرض أي مالك ملاصق وفقاً لأى اتفاق قد يبرم بين المالكين وإذا لم يوجد اتفاق يجوز للمسجل أن يحدد التعويض الذي يدفعه المالك الملاصق الذي ينتفع من الإضافة ويجوز له أن يأمر بأن يضمن التعويض بامتياز يسجل على القطعة التي يملكها المالك الملاصق وعلى الإضافة المذكورة سابقاً .
(3)لأغراض البند (2) يعتبر الانتقال من طريق الإرث لقطعة أرض تقل عن الحد الأدنى المقرر تصرفاً في تلك القطعة وذلك ما لم تكن تلك القطعة عند انتقالها مشغولة بوساطة الشخص الذي انتقلت منه أو الشخص الذي انتقلت إليه .
(4) يجوز للمسجل عند إعداد السجل أن يرفض تسجيل أية قطعة منفردة أو أية حصة مفرزة تقل عن حد أدنى ـ قرر بموجب أحكام البند (1) ـ باسم الشخص المستحق لها ويجوز له التصرف في تلك القطعة أو الحصة المفرزة حسبما نص عليه في البند (2) .
(5) على الرغم من أي نص مخالف في هذه المادة تسجل باسم الحكومة ، عند دفع التعويض ، الحصص التي تقل عن الحد الأدنى التي نشأت أو التي تنشأ في أي وقت في أي أرض مستأجرة بمقتضى قانون مشروع الجزيرة لسنة 2005 .
المادة 32 — الحد الأدنى لتسجيل الحصص الشائعة
(1) يجوز لرئيس القضاء أن يقرر بمقتضى قواعد يصدرها الحدود الدنيا للحصص الشائعة في الأراضي ويجوز له أن يقرر حدوداً دنيا مختلفة للأماكن المختلفة أو يقرر حدوداً دنيا تستند على أية وحدة للتسجيل تستعمل عادة .
(2) لا يجوز بعد إعداد السجل حسبما هو منصوص عليه في المادة 23 تسجيل أية حصة شائعة تقل ، إذا افرزت ، عن حد أدنى مقرر حسبما تقدم .
ولا يجوز تسجيل أي تصرف في أية حصة كتلك إلا حسبما يوافق المسجل لغرض تبسيط السجل ، ويجوز للمسجل أن يضيف مثل تلك الحصة إلى حصة أي مالك مشارك وفقاً لأى اتفاق قد يبرم بين الشركاء وإذا لم يوجد اتفاق وفقاً لتوجيهات المسجل مقابل التعويض (أو دونه) الذي يحدده المسجل حسبما يراه ملائماً ويدفعه الشخص الذي ينتفع من الإضافة ، ويجوز للمسجل أن يأمر بأن يضمن التعويض بامتياز يسجل على حصة الشخص المنتفع من الإضافة .
(3) يجوز للمسجل عند تحرير السجل أن يرفض تسجيل أية حصة شائعة تقل عن حد أدنى مقرر بموجب أحكام البند (1) ، ويجوز له التصرف في تلك الحصة حسبما نص عليه في البند (2) .
(4) على الرغم من أي نص مخالف في هذه المادة تسجل باسم الحكومة عند دفع التعويض الحصص التي تقل عن الحد الأدنى التي نشأت أو تنشأ في أرض مستأجرة بمقتضى قانون مشروع الجزيرة لسنة 2005 .
المادة 33 — وثائق التسجيل
تتم التصرفات التي تتعلق بأرض أو امتياز على الوجه الآتى :
( أ) بمقتضى وثيقة مكتوبة باللغة العربية في الشكل المقرر أو في أي شكل آخر أو في الشكل المقرر بعد تعديله حسبما يقرره المسجل في أي حالة بعينها على أنه يجوز للمسجل العام أن يقبل تسجيل وثيقة مكتوبة بأية لغة غير العربية إذا كانت مصحوبة بترجمة عربية صحيحة متى رأى أنه من المتعذر أو سيكون من المتعذر الحصول على وثيقة أخرى معدة باللغة العربية دون تكبد نفقات غير معقولة ،
(ب) إذا كانت تلك التصرفات بين مسلمين ، بمتقضى إشهاد أو حجة شرعية تصدرها محكمة في السودان كبديل إذا سمحت بذلك القواعد الصادرة بموجب أحكام هذا القانون .
المادة 34 — الاستعمال الاجبارى للنماذج المطبوعة
يكون استعمال النماذج المطبوعة التي يصدرها مكتب تسجيل الأراضي إجبارياً ما لم يسـمح المسجل باستعمال أنمـوذج يكـون مطبوعاً بالمطبعة أو الآلة الكاتبة أو مكتوباً بوضوح على ورقة ( فلسكاب ) مقواة .
المادة 35 — وجوب تضمين الوثائق بياناً صحيحاً للثمن
يجب أن تتضمن الوثائق بياناً صحيحاً لثمن الشراء أو القرض أو أي مقابل اخر وبياناً بما تم دفعه أو استلامه من ثمن الشراء أو القرض أو المقابل الآخر ـ إن وجد .
المادة 36 — تحرير الوثائق
يجب أن يحرر الوثائق جميع أطرافها ما لم ير المسجل عدم ضرورة تحريرها من طرف بعينه وتحرر من نسختين ما لم يسمح المسجل بتقديم صورة معتمدة بدلاً عن النسخة .
المادة 37 — وجوب الاشهاد على الوثائق التي تتطلب التسجيل
تحرر بالكيفية المقررة الوثائق التي تتطلب تسجيلاً والتوكيلات الرسمية التي حررت تلك الوثائق بمقتضاها ويشهد عليها شاهد واحد على الأقل ويتم التحقق بالطريقة الآتية :
يحضر الشخص الذي حررها أمام الموظف أو الشخص الآخر حسبما يقرره وما لم يكن معروفاً لدى ذلك الموظف أو الشخص الآخر يجب أن يصحبه إدارى شعبى أو أي شاهد آخر موثوق به لغرض إثبات شخصيته ويجب على الموظف أو الشخص الآخر أن يقتنع تماماً بشخصية الشخص الماثل أمامه وأن يتأكد مما إذا كان قد حرر الوثيقة في حرية وعن طواعية وأنه يفهم محتوياتها وعليه ان يظهر عليها شهادة بذلك .
المادة 38 — سلطة المسجل العام في الاستغناء عن التحقق من الوثائق
يجوز للمسجل العام أن يستغنى عن التحقق بموجب أحكام المادة 37 إذا اعتبر أنه لا يمكن إجراؤه أو أن إجراءه يكلف مشقة واقتنع بطريقة أخـرى بأن الوثيقة قد تم تحريرها على وجه صحيح ويجوز له أيضاً أن يستغني عن التحقق بموجب أحكام تلك المادة في الحالات التي يعلم فيها أن الوثيقة تم تحريرها على وجه صحيح .
المادة 39 — الوثائق والتوكيلات الشرعية المحررة خارج السودان
الوثائق والتوكيلات الشرعية التي حررت خارج السودان يجب تحريرها بالكيفية المقررة وإذا لم تقرر أية كيفية فتحرر بالكيفية التي يوجه بها المسجل العام في أية حالة بعينها .
المادة 40 — التوكيل الشرعى
إذا حررت أية وثيقة للتسجيل بمقتضى توكيل شرعى ، فيجب إبراز التوكيل الشرعى للمسجل ويودع الأصل أو تودع بموافقة المسجل صورة معتمدة منه في مكتب تسجيل الأراضي .
المادة 41 — صحة التوكيل الشرعى المحرر لغرض التسجيل
يظل التوكيل الشرعى الذي يحرز لغرض التسجيل صحيحاً ـ ما لم ينص فيه صراحة على بقائه صحيحاً لمدة معينة فقط ـ إلى أن يلغيه الشخـص الذي حـرره بوثيقة مكتوبة والى أن تودع تلك الوثيقة في مكتب التسجيل أو يخطر بها المسجل ، ولا يسرى الإلغاء بسبب وفاة الشخص الذي حرره أو الإبطال بحكم القانون في مواجهة الشخص الذي يتعامل مع الوكيل بحسن نية ودون علم بالإبطال .
المادة 42 — تأييد التوكيل الشرعى
إذا اعتبر المسجل نظراً لطول الوقت منذ تحرير التوكيل الشرعى أو لأى سبب آخر ضرورة تأييده بوساطة الشخص الذي حرره ، فيجوز للمسجل أن يوجه بتأييده على ذلك النحو .
المادة 43 — الوثائق التي سبق تسجيلها
تعتبر الوثائق المسجلة بموجب أحكام قوانين تسجيل الحجج الصادرة من سنة 1907 إلى سنة 1920 أو بموجب أحكـام قانون حق ملكية الأراضي لسنة 1899 الملغى كما لو أنها سجلت بموجب أحكام هذا القانون ما لم يوجه المسجل العام بخلاف ذلك .
المادة 44 — الوثائق التي تتطلب التسجيل
إذا لم تسجل أية وثيقة تتطلب التسجيل ، بموجب أحكام هذا القانون سواء حررت أو كتبت بموجب أحكام قوانين تسجيل الحجج الصادرة من سنة 1907 إلى سنة 1920 أو قانون حق ملكية الأراضي لسنة 1989 الملغى قبل إنشاء مكتب تسجيل الأراضي أو بعد ذلك ، فتصبح تلك الوثيقة باطلة ولا أثر لها ما لم يقدم طلب لتسجيلها خلال شهرين من تاريخ بدء العمل بهذا القانون ، على أنه يجوز دائماً للمسجل بناءً على طلب أي شخص ذى مصلحة أن يصدر أمراً بمد تلك المدة إذا اقتنع أن هنالك سبباً كافياً حال دون تقديم الطلب خلال المدة المذكورة .
المادة 45 — قبول الوثائق وتسجيلها
يجوز للمسجل ، عندما يقدم إليه طلب لتسجيل أية وثيقة غير مسجلة كما ذكر في المادة 44 ، أن يقبل ويسجل تلك الوثيقة ويجوز له أن يقرر أولوية تسجيل الوثيقة المذكورة بالنسبة للوثائق التي سبق تسجيلها :
على أنه يجب على المسجل قبل تسجيل الوثيقة المذكورة أن يدعو جميع الأشخاص المتأثرين بالتسجيل الذي ينوى إجراؤه أو بالأولوية التي ينوى تقريرها لإبداء الأسباب المانعة من تسجيل الوثيقة المذكورة أو منحها الأولوية المعتزمة .
المادة 46 — سلطة الإجبار على التسجيل
يجوز للمسجل أن يدعو ، بإعلان مكتوب ، إلى تسجيل أية وثيقة لم تسجل وفقاً لأحكـام هذا القـانون ويدفـع عند التسجيل ، ما لم تقدم الوثيقة للتسجيل خلال شهر واحد من تاريخ إبلاغ الإعلان ، رسم بالإضافة إلى الرسم المقرر للتسجيل لا يجاوز ربع الرسم المقرر ، دون الإخلال بأية سلطة أخرى يملكها المسجل في الإجبار على التسجيل ، ويجوز استرداد جميع رسوم التسجيل وجميع الرسوم الإضافية المستحقة ـ إن وجدت ـ عن طريق دعوى مدنية وذلك سواء قدمت الوثيقة للتسجيل أو لم تقدم .
ويجب على المحكمة ، في أية حالة لم تقدم فيها وثيقة دعا المسجل لتسجيلها وصدر حكم بدفع الرسوم المستحقة عنها ، أن تأمر بتقديم الوثيقة للتسجيل .
المادة 47 — تاريخ التسجيل وأولويته
(1) إذا روعيت أحكام هذا القانون وقبلت الوثيقة المقدمة للتسجيل لتسجيلها ودفعت الرسـوم المستحقة عنهـا فيجب تسجيل الوثيقة اعتباراً من اليوم الذي روعيت فيه الأحكام التي يتضمنها هذا القانون .
(2) إذا لم يكن ممكناً نظراً لأحكام قانون تقييد تصرف السودانيين في الأراضي لسنة 1918 الملغى ، تقديم وثيقة في الشكل المقرر للتسجيل فيجوز لأى طرف في التصرف أن يطالب بمقتضى عريضة مكتوبة إجراء تسجيل مؤقت إلى حين إبراز الوثيقة في الشكل المقرر في مثل هذه الحالة وعندما تراعى الشروط التي يتضمنها البند (1) تسجل الوثيقة اعتباراً من اليوم الذي قدم فيه طلب التسجيل المؤقت إلى مكتب تسجيل الأراضي .
(3) إذا قدمت أكثر من وثيقة واحدة أو طلب واحد في ذات اليوم أو كانت الفترات الواقعة بين تقديم كل منها والتى تليها من القصر بحيث قد تنشأ مشكلة حول أولوية التسجيل فيما بينها فيجوز للمسجل أن يرفض التسجيل إلى أن تفصل المحكمة في حقوق الأطراف ذوى المصلحة بمقتضاها .
المادة 48 — الأرض الحكر
يحفظ من تاريخ إنشـاء مكتب لتسجيل الأراضي وبعد ذلك ، سجل للأرض الحكر تسجل فيه تفاصيل حق ملكية جميع قطع الأرض الحكر التي تمت حيازتها بمقتضى إيجارة قابلة للانتهاء بانتهاء حياة شخص أو أكثر أو لمدة ثلاث سنوات أو أكثر ولا تكون الإيجارة صحيحة إلى أن تسجل .
المادة 49 — مالك الأرض الحكر
يحوز مالك الأرض الحكر تلك الأرض طوال مدة الحكر المبينة في الإيجارة المسجلة مع التمتع بجميع الحقوق الضمنية والصريحة والحقوق التابعة لها وتكون خاضعة لكل الاتفاقات الضمنية والصريحة والالتزامات المتعلقة بالأرض الحكر خلال مدة الحكر .
مع مراعاة ما تقدم تطبق الأحكام التي يتضمنها هذا القانون على الحكر بقدر ما يمكن تطبيقها .
المادة 50 — قيد رقم ملكية المؤجر في سجل ملكية المستأجر
تقيد في سجل ملكية المستأجر إشارة إلى رقم ملكية المؤجر وتكتب ملحوظة عن الإيجارة في سجل ملكية المؤجر .
المادة 51 — الرخصة الصادرة بمقتضى إيجارة
عند تسجيل أي أرض حكر تمت حيازتها بمقتضى إيجارة تتضمن اتفاقاً يمنع التصرف دون رخصـة من المؤجر تقيد تفاصيل الاتفاق فى السجل ولا يسجل أي تصرف إلى أن تبرز الرخصة إلى المسجل وللمسجل الحق في قبول بينة سجل ملكية المؤجر كبينة قاطعة على الجهة التي تمنح الرخصة .
المادة 52 — الإشعار بالإيجارة
(1) يجوز لأى مؤجر أو أي شخص ذى حق أو مصلحة في أية إيجارة أو اتفاق على إيجارة أو استئجار لمدة تقل عن ثلاث سنوات ـ ويشمل ذلك أية إيجارة أبرمت وفقاً للعرف المحلى المعروف عادة " بالحكر " ـ أن يطلب من المسجل قيد إشعار بالإيجارة أو الاتفاق أو الاستئجار في سجل الأرض المتأثرة بذلك ، ويعتبر كل شخص يتصرف في الأرض بعد قيد الإشعار مخطراً بالإشعار المقيد عن تلك الإيجارة أو ذلك الاتفاق أو الاستئجار .
(2) يجوز للمسجل بدلاً من قيد إشعار كما تقدم أن يوجه بتسجيل أية إيجارة أو اتفاق على إيجارة أو " حكر " مشار إليه في البند (1) على الرغم من الاستثناء الذي تتضمنه المادة 48 وبمجرد ذلك يصبح عقد الإيجارة أو الاتفاق أو "الحكر" خاضعاً لأحكام هذا القانون كما لو كان إيجارة لمدة ثلاث سنوات .
المادة 53 — انتهاء الإيجارة والتنازل عنها
يجب على المسجل عندما يثبت له ما يقنعه بانتهاء إيجارة مسجلة أن يقيد في السجل ملحوظة بواقعة الانتهاء .
ويجوز إجراء التنازل عن الإيجارة بتظهير عبارة " متنازل عنها " مع تاريخ التنازل على الإيجارة وتحرير المؤجر والمستأجر للتنازل .
وتنقضى مصلحة المستأجر بمجرد تسجيل التنازل ولا يجوز التنازل عن إيجارة خاضعة لامتياز دون موافقة صاحب الامتياز .